Aujourd’hui, face à la forte instabilité des marchés financiers et à l’augmentation du prix dans le domaine de l’immobilier, de nombreux contribuables se confrontent à la question de savoir comment comprendre la plus-value immobilière et la succession. Que ce soit pour obtenir des informations sur les prix d’acquisition et de vente, obtenir des abattements ou calculer les montants imposables entre autres exigences, il faut savoir comment procéder. Pour y répondre, découvrons comment entreprendre une bonne gestion des impôts sur le revenu liés à l’immobilier.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière et la succession ?
La plus-value immobilière et la succession sont des concepts juridiques qui décrivent les conséquences fiscales lors de la revente d’un bien immobilier. La plus-value est calculée en comparant le prix d’acquisition et le prix de vente. En cas de succession, cette plus-value est soumise à des droits. Afin d’assurer le bon calcul de cette plus-value, il est nécessaire d’appliquer une valeur vénale à l’immobilier.
Prix d’acquisition et prix de vente : quelles sont les différences ?
Le prix d’acquisition correspond à la valeur du bien immobilier au moment où l’acheteur en prend possession. Le prix d’acquisition peut varier selon les circonstances particulières, dont l’achat d’un logement neuf doté de prix à la construction, lorsque le vendeur a bénéficié d’une réduction du fait du paiement comptant, offre des termes spéciaux pour l’acquisition du bien immobilier ou du fait d’une donation entre les parties. Le prix de vente correspond à la valeur du bien immobilier au moment de sa revente et peut considérablement différer de son prix d’acquisition, occasionnant une plus-value.
Droits, abattements et exonérations fiscales liés à la plus-value immobilière et à la succession : comment cela fonctionne-t-il ?
Les droits auxquels sont soumises les plus-values immobilières sont calculés selon que le contribuable soit un particulier ou une entreprise. Dans un premier temps, le revenu issu de cette plus-value est considéré comme un revenu exceptionnel. Il sera alors soumis à l’impôt sur le revenu. L’administration fiscale vérifiera la durée détention du bien pour appliquer un abattement en pourcentage calculé en fonction de celle-ci qui peut aller jusque 65 % pour une possession sur plus de trente ans (CGI Article 150 UB). Les frais de cession des titres gratuits ainsi que les donations sont exonérés de droit de succession (CGI Article 795-1).
Quel est le traitement fiscal applicable aux résidences principales, impôts sur le revenu, prélèvements sociaux ?
Le taux de l’impôt de plus-value sur les résidences principales est fixé à 0%, soit une exonération complète des droits d’imposition au titre des articles 150 U et suivants du Code Général des Impôts (CGI). À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, soumis au barème income tax (prélèvement forfaitaire libératoire) et le cas échéant, une contribution de solidarité de 15.5%. Seules les plus-values supérieures à 50 000 euros par bien immobilier seront concernées par cette contribution et ceci sous certaines conditions.
Comment calculer correctement les montants imposables en ce qui concerne les logements, terrains ou autres conditions particulières ?
Pour appliquer correctement le traitement fiscal applicable aux plus-values immobilières et aux successions à fin de calculer la valeur imposable, il est nécessaire de :
- calculer la value du bien immobilier (en différenciant selon qu’il s’agit d’un logement, un terrain ou d’autres conditions particulières)
- déterminer le prix d’acquisition et le prix de vente pour établir la plus-value
- appliquer la durée détention à l’abattement pourcentuel
- effectuer la déclaration de succession
- indiquer le CGA (Coefficient Général des Accises) sur la déclaration de succession pour les titres gratuits
Le calcul du nue propriété (ou net valeur patrimoniale ou NVP) est un autre cas particulier qui nécessite une attention particulière. Afin de bénéficier de l’exonération fiscale applicable à certaines donations successives, il est nécessaire de connaître le montant correspondant au NVP. Celui-ci est obtenu en différenciant entre l’actif et le passif de la succession
La plus-value immobilière et la succession sont des concepts juridiques complexes qui nécessitent une attention particulière. Il est donc important de bien comprendre le traitement fiscal applicable aux différents types de biens, afin de minimiser l’imposition fiscale applicable et d’appliquer correctement le calcul de la value, en appliquant au besoin un abattement, des exonérations ou un NVP.
