Succession en nue-propriété : droits et obligations des usufruitiers et propriétaires

Aujourd’hui, la succession nue-propriété est une solution de plus en plus utilisée pour transmettre un patrimoine. Mais face à quels droits et obligations sont soumis les usufruitiers et propriétaires ? Quels sont les avantages et inconvénients associés à la donation nue-propriété ? Quels sont les cas dans lesquels elle est applicable ? Les barèmes et abattements fiscaux qui s’appliquent ? Découvrons les exemples de transmission de patrimoine avec cette pratique ainsi que les frais et taxes associés.

Qu’est-ce que la succession nue-propriété ?

La succession nue-propriété est un régime qui permet de transmettre un patrimoine à un enfant de son vivant, sans que ce dernier soit obligé de reprendre l’intégralité de la valeur de la chose. Elle a pour but de protéger le bien transmis, mais également d’en diminuer la valeur fiscale sur le plan patrimonial et successoral.

Définition et principes de base

La succession nue-propriété ou démembrement de propriété est une forme particulière de transmission du patrimoine qui se compose d’une propriété nue, détenue par l’usufruitier, et d’une pleine propriété, détenue par le propriétaire. Le principe de base est que l’usufruitier, qui est souvent le donateur ou le parent, bénéficie jusqu’à son décès d’un droit sur la propriété transmise, à savoir l’usufruit, et que le propriétaire, qui généralement est un enfant, profite de la pleine propriété. Le droit de succession ne s’applique pas à l’usufruit et tous les revenus perçus avant le décès de l’usufruitier sont imposables. Dans le même temps, la valeur nue-propriété est abaissée pour les besoins de calcul des droits de don et de succession.

En d’autres termes, la succession nue-propriété est un moyen pour le donateur (le parent) de transférer partiellement le bien transmis en usufruit à un usufruitier (l’enfant), et ainsi diminuer la fiscalité immobilière, ou toute autre fiscalité applicable à la succession.

Quels sont les droits et obligations des usufruitiers et propriétaires ?

L’usufruitier est celui qui possède le droit d’utilisation, de jouissance et de perception des revenus de la nue-propriété. Il dispose donc du droit d’usage et d’habitation du bien transmis, à condition de le respecter et de le mettre en valeur selon les conditions établies par le donateur. De plus, l’usufruitier peut assujettir le bien transmis (souvent un immobilier) aux charges foncières qui courent et être considéré comme propriétaire pour ces frais.

Le propriétaire, quant à lui, n’a pas le droit d’utiliser, de jouir ou de percevoir des revenus du bien transmis. Il ne peut pas non plus assujettir le bien aux charges foncières qui courent et ne bénéficie pas non plus des avantages fiscaux liés à la possession du bien. Toutefois, il recueille la pleine propriété du bien transmis sitôt que l’usufruit se termine par le décès de l’usufruitier.

Lorsque le donateur est un parent et que l’enfant à qui est transmise la propriété est majeur, des règles supplémentaires s’appliquent. Selon ces règles, le propriétaire pourra acheter l’usufruit à son conjoint ou à ses enfants à partir de son âge, moyennant un certain pourcent des valeurs réelles, nues et usufruit.

Avantages et inconvénients de la donation nue-propriété

La donation nue-propriété comporte de nombreux avantages pour le donateur et le bénéficiaire. Pour le donateur, cette transmission permet d’un côté de préserver un capital en cas d’imprévu, mais également de bénéficier d’une exonération fiscale plus importante. Par exemple, si le donateur est âgé de plus de 70 ans, il peut bénéficier d’un abattement fiscal sur la valeur totale du bien transmis. En ce qui concerne le bénéficiaire, cela lui permet d’accéder à la pleine propriété sans en voir l’intégralité du montant à sa charge. Ainsi, il pourra devenir propriétaire sans avoir à payer l’intégralité de la valeur du bien transmis.

Cependant, ce mode de transmission n’est pas exempt de quelques inconvénients, notamment pour le bénéficiaire. Ce dernier ne peut pas assujettir le bien à des charges foncières et perd le bénéfice des exonérations fiscales liées à l’immobilier (comme la taxe foncière ou les déductions sur les frais de notaire).

De plus, si le donateur décède avant l’âge légal de l’usufruitier, le bénéficiaire aura déjà une obligation d’achat du droit d’usufruit aux héritiers du donneur et devra payer à ses héritiers une compensation financière dont le montant sera déterminé par le barème de la loi.

Cas où elle est applicable, barèmes fiscaux/abattements applicables à cette forme de transmission du patrimoine

La succession nue-propriété est applicable lorsque le donateur et le bénéficiaire sont liés par un lien de parenté directe (mère, père, grand-père, etc.), ou si l’usufruitier a au moins 18 ans. Les abattements fiscaux qui s’appliquent à cette forme de transmission dépendent de l’âge et du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire. Ensuite, les abattements fiscaux appliqués aux droits de succession sont différents selon la date du décès.

Par exemple, pour les personnes âgées de plus de 70 ans, l’abattement s’applique pour la totalité de la valeur du bien transmis. Pour les personnes âgées entre 65 et 80 ans, l’abattement est de 350 000 euros par enfant. En cas de décès avant le 31/12/2021, il est de 450 000 € par enfant ; entre le 01/01/2022 et le 31/12/2024, il est de 550 000 € par enfant.

Exemples concrets d’application pratique pour transmettre un patrimoine par le biais d’une donation nue-propriété

Supposons que les parents d’un étudiant souhaitent lui transmettre une maison qu’ils lui ont cédée depuis plusieurs années. Ils peuvent opter pour la succession nue-propriété afin qu’il puisse cesser d’être locataire et passer à l’étape suivante de propriétaire sans avoir à payer la valeur totale de la maison.

Les parents pourraient donc transférer leurs droits d’usufruit à leur enfant et conserver la pleine propriété du bien. Ainsi, ils pourraient bénéficier des avantages fiscaux accordés par le régime de nue-propriété et leurs enfants pourraient posséder leur propre maison sans avoir à payer l’intégralité de sa valeur.

Frais/taxes associés à une telle transaction

En cas de transmission du patrimoine par le biais d’une donation nue-propriété, plusieurs frais et taxes peuvent se présenter. La première qui vient à l’esprit est la taxe sur les transmissions de patrimoine, à savoir 3,2 % de la valeur de l’usufruit et 5 % de la valeur de la pleine propriété. Les coûts d’un notaire sont également à prendre en compte. Enfin, le bénéficiaire devra par ailleurs payer des charges foncières.

Pour conclure, il est important de mentionner que chaque cas d’application est unique et doit être analysé en fonction des conditions particulières à votre situation. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel aux services d’un avocat ou d’un notaire spécialisé afin de bien comprendre les clauses applicables à votre patrimoine.

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À propos de l'auteur

Thomas Label s'intéresse à la psychologie du deuil et aux coutumes funéraires à travers le monde. Il souhaite partager ses connaissances dans le but de soutenir les personnes endeuillées et de sensibiliser les gens aux enjeux liés à la fin de vie.